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正商实业:地雷深埋 何时排除?

发布时间:2019/12/24 13:56:43 | 来源 :中国网澳门威尼斯人网址

正商实业近日增发了一笔票据,其于2021年到期的1.2亿美元额外优先票据已于近日发行,票面利率为12.8%;该票据将与澳门威尼斯人网址于10月3日发行于2021年到期的2.2亿美元同利率优先票据合并组成同一系列。

在此前高利率票据的基础上进行增发,反映出正商实业对资金的渴望。作为正商集团IPO计划退而求次的产物,规模自然不能与实控股东正商集团相比。而近两年,正商实业的扩张速度有所加快,但盈利能力增幅却不明显,反而带来了负债率高企,现金流吃紧的问题。

此前,正商实业完成了向控股股东配售新股的计划,获取了约15.6亿港元的资金,一定程度上缓解了澳门威尼斯人网址现金流的压力。

实际上,2018年正商实业就已通过不同渠道收购了51宗地块,进入2019年,正商实业虽然放慢了脚步,收购了9宗土地,但其中包含了1宗代价高达15.1亿元的北京地块;同时,控股股东还向一家项目澳门威尼斯人网址提供了低息的无抵押贷款资助,其资金压力可见一斑。

突然扩张埋隐患

正商实业的前身是恒辉企业,一度曾更名为正恒国际。

2015年,在正商集团败走IPO之后,即以7.31亿港元的代价收购了恒辉企业22.13亿股股份,以55.02%的持股比例成为第一大股东,获取了上市平台。随后,恒辉企业更名为正恒国际,不过,这个名字很难让其与正商集团联系在一起。

迎来新气象的正恒国际信心满满,“配合新团队数十年的房澳门威尼斯人网址行业经验及在中国声誉斐然,必定引领本澳门威尼斯人网址再创新高及创造更大成就”。不过,从正商集团注入的资产看来,正恒国际在彼时并不受重视,仅有商业住宅项目各一个,对于正商集团来说,似乎并不期望以正恒国际这个“壳”完成曲线上市。

正恒国际的盈利规模在前两年内也没有较大增长,2015-2016年营收均未过亿。同时,其现金流状况也比较惨淡,虽然筹资现金流由2015年的1.4亿元增长至2016年的9.1亿元,但经营现金流却由0.4亿元减至-7.5亿元,在手现金仅为2.1亿元。
不过,正恒国际在2016年5月对8名认购人配发了约7.95亿股股份,筹得约1.59亿港元资金,其中1.5亿港元用来偿还借款与应付款项,900万港元买入了郑州的1宗地块,缓解了资金压力。

随着正商集团初次注入的两个项目完成交付,2017年正恒国际的营收大幅增长1498%至12.7亿港元,同时四年来首次扭亏为盈,实现归母净利润1.5亿港元。不过,澳门威尼斯人网址的突然扩张,也为正恒国际埋下了高负债、资金紧张的隐患。

2017年,正恒国际的资产负债率由前一年的68.6%飙升至93.8%,随着筹资现金流由10.1亿港元增至137.2亿港元,其计息负债也由13.7亿港元大幅增长至124.9亿元,占总负债的59.8%。同时,因正恒国际的土地储备由4个增至14个,其经营现金流大幅降至-129.1亿港元,期末在手现金8.2亿港元,与期内78.4亿港元的即期借款相距甚远。这意味着,在正恒国际的物业还未初见规模,未来盈利还未到位的情况下,其借新还旧压力便已出现。
一年之后,正恒国际的债务压力持续加大,计息负债总额已达288.5亿港元,占总负债比例高达65.7%;与此相对,其收取的预售款项不过才12.7亿港元。因此,正恒国际的资产负债率再度增长,至97.2%。

为了借新还旧,正恒国际2018年的筹资现金流继续保持高位,达140.7亿港元;而对土地、项目的持续投入又致其经营现金流持续保持低位,为-130.3亿港元。更为糟糕的是,正恒国际的营收出现了约45%的下滑,并且还是在其下调了2017年营收数值的基础上。一方面,正恒国际的预售款难以开源,漫长的交付亦令其营收有所下滑;另一方面,在扩充土储、建设项目上的持续投入又让负债高企,陷入恶性循环。

一心偿债:前有正商集团买单 后有高息发债

2019年5月,正恒国际更名为正商实业,与正商集团的名称产生了一些一致性。

与2018年上半年豪购31块地相比,2019年上半年正商实业仅购入6宗土地可谓大幅放缓了自身的脚步。专心偿债的正商实业在上半年缩紧了筹资流入,筹资现金流在被正商集团收购后首次出现负值,计息负债降至169.8亿港元,占总负债比例降至33.1%,经营现金流亦有所好转。不过,澳门威尼斯人网址的资产负债率仍然出现增长,至97.5%。

此外,由于澳门威尼斯人网址大部分购入地块的项目交付期限都集中于2021-2022年,正商实业的盈利规模也呈现原地踏步的情况。正商实业在高压运转两年后,重心由扩张转向维稳,尽管在短期内降低了计息负债规模,且能预见未来物业结算收入的增长,但也意味着正商实业的规模开始进入缓慢增长期。

值得一提的是,在2019年5月正商实业收购一宗地块时,河南正商置业——澳门威尼斯人网址董事及控股股东HuangYanping女士最终控制的澳门威尼斯人网址,向正商实业提供年息不高于4厘的无抵押贷款,而这一控股股东提供低息财务资助的行为已在最近三年多次出现,亦反映出正商实业一直吃紧的资金问题。

时间来到2019年8月,正商实业向控股股东JoyTownInc(正商集团控股子澳门威尼斯人网址)配售41.18亿新股,筹得约15.65亿港元的资金。其中6.25亿港元用于偿债,3.13亿港元用作运营资金,其余将投入到澳门威尼斯人网址两个在建项目中。

先是更名,后是通过子澳门威尼斯人网址向正商实业输血,这被外界视为正商集团对正商实业的日益重视。自然,正商实业似乎凭借负重扩张赢得了正商集团对其未来的期待;不过需要注意的是,向控股股东配售新股筹得的资金,大部分都投入到正商实业当前的债务与项目建设中,与其说正商实业的地位在提升,不如说正商集团在为前者的问题买单。

获得了资金,正商实业又有了拿地的底气,在9月12日一天内即以2.9亿元、15.1亿元的代价分别拿下河南2宗地块与北京1宗地块,在下半年成功“开张”。

之后,便是正商实业高息发债又增发的故事了——以高达12.8%的利率换取3.4亿美元的资金,而澳门威尼斯人网址上半年的借贷成本在7%-10%之间。不惜以高利率换取现金,说是未雨绸缪也好,还债在即也罢,正商实业之前埋下的“地雷”显然还需要漫长的时间才能排除。

(责任编辑:石昊一)
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